¿Comprar una propiedad en Tailandia? Los expertos afirman que estos son los malentendidos fiscales que debe tener en cuenta.

Puntos clave

• Un experto fiscal revela los malentendidos fiscales más comunes y costosos que cometen los expatriados al comprar una propiedad en Tailandia.
• Desde las tarifas de transferencia hasta los límites de propiedad extranjera, los compradores a menudo pasan por alto reglas que podrían dar lugar a importantes sanciones financieras.
• Un experto explica cómo la falta de comprensión del impuesto sobre la renta del alquiler o de las estructuras de propiedad puede generar facturas inesperadas de las autoridades tailandesas.

Tailandia se ha convertido en uno de los destinos más populares para expatriados que buscan comprar propiedades en el extranjero. Con su clima cálido, bajo costo de vida y comunidades acogedoras, es fácil entender por qué tantos extranjeros invierten en viviendas allí. Sin embargo, si bien comprar propiedades en Tailandia es accesible, el sistema tributario no es nada sencillo.

Es común que los compradores extranjeros asuman que los impuestos sobre la propiedad funcionan igual que en su país de origen. Pero esta suposición puede ser costosa. Desde malentendidos sobre las obligaciones de ingresos por alquiler hasta estructuras de propiedad incorrectas, estos errores suelen conllevar fuertes sanciones por parte de las autoridades fiscales tailandesas.

Carl Turner, cofundador de Impuestos para expatriados en Tailandia, un servicio de asesoría contable y fiscal para expatriados, se enfrenta a estos problemas con frecuencia. «Muchos expatriados creen haber seguido las normas al pie de la letra, solo para descubrir que han pasado por alto algo importante de la legislación fiscal tailandesa. Las consecuencias pueden ser graves, tanto financieras como legales».

A continuación, Carl analiza los malentendidos fiscales más comunes que cometen los expatriados al comprar una propiedad en Tailandia, los impuestos esenciales que todo comprador debe conocer y las estructuras legales que los extranjeros a menudo malinterpretan.

Los malentendidos fiscales más comunes que cometen los expatriados en Tailandia

Uno de los mayores errores que cometen los compradores de propiedades extranjeros en Tailandia es asumir que sus ingresos por alquiler están libres de impuestos si provienen de una propiedad en el extranjero o si no están físicamente presentes en Tailandia.

“Con frecuencia nos enteramos de expatriados que llevan años alquilando su apartamento en Tailandia sin declarar los ingresos”, dice Carl. “Asumen que, como no son ciudadanos tailandeses o porque los ingresos del alquiler van a una cuenta bancaria extranjera, no cuentan. Así no funciona”.

Según la legislación fiscal tailandesa, la residencia fiscal y la fuente de ingresos se tratan por separado.

Si obtiene ingresos de Tailandia, como ingresos por alquiler de una propiedad ubicada en Tailandia, dichos ingresos se consideran de origen tailandés. Debe declararlos en Tailandia, independientemente de dónde viva y de cuántos días pase en el país.

La regla de los 180 días solo determina si usted es residente fiscal tailandés a efectos de ingresos extranjeros. No modifica el tratamiento de los ingresos de origen tailandés. Esto significa que los ingresos por alquiler de propiedades tailandesas están sujetos a impuestos en Tailandia incluso si usted no es residente fiscal tailandés, sujeto a las exenciones o deducciones específicas que puedan aplicarse.

Las sanciones por no declarar los ingresos por alquiler pueden ser elevadas, con multas e intereses sobre los impuestos no pagados. En algunos casos, el impago de impuestos puede dar lugar a acciones legales.

Otro error común se relaciona con las estructuras de propiedad extranjera. Algunos compradores intentan eludir las restricciones tailandesas sobre la propiedad de tierras mediante la creación de una sociedad de responsabilidad limitada tailandesa para gestionar la propiedad. Si bien esto es técnicamente legal, debe hacerse correctamente. La sociedad debe tener una actividad comercial genuina y la mayoría de las acciones deben estar en manos de ciudadanos tailandeses.

Además, la empresa no debe estar estructurada de manera que otorgue a los extranjeros un control efectivo a través de accionistas nominativos.

“Usar una empresa tailandesa únicamente como vehículo para poseer tierras es ilegal”, advierte Carl. “Si las autoridades determinan que la empresa es una 'estructura testamentaria' sin un propósito comercial real, pueden anular la titularidad y embargar la propiedad”.

Los expatriados también suelen malinterpretar las normas sobre el alquiler de villas en Airbnb a nombre propio. En Tailandia, la Ley de Negocios Extranjeros generalmente no permite a los extranjeros operar negocios de alojamiento a corto plazo a título personal. Si un extranjero posee una villa y la alquila en Airbnb, la actividad generalmente debe realizarse a través de una empresa registrada en Tailandia, y la propiedad debe contar con la licencia correspondiente de hotel o alojamiento a corto plazo.

Con frecuencia vemos villas propiedad de empresas tailandesas, pero alquiladas en Airbnb a nombre del extranjero, con ingresos por alquiler pagados al particular en lugar de a la empresa. Esta estructura no cumple con los requisitos de la Ley de Empresas Extranjeras y, además, genera graves riesgos fiscales y de cumplimiento normativo. Cuando los ingresos no se transfieren a la empresa propietaria de la propiedad, pueden surgir problemas con el Departamento de Desarrollo Comercial y el Departamento de Hacienda, incluyendo impugnaciones sobre estructuras de nominativos, ingresos corporativos no declarados y declaraciones de impuestos personales incorrectas.

Impuestos esenciales sobre la propiedad que todo expatriado debería comprender

Al comprar una propiedad en Tailandia, los compradores deben pagar diversos impuestos y tasas. Estos costos suelen pasarse por alto o subestimarse, lo que genera gastos inesperados al momento de la transferencia.

La comisión de transferencia es del 2% del valor registrado de la propiedad. Esta se divide entre el comprador y el vendedor, aunque el reparto exacto es negociable. Los compradores suelen asumir que este es el único costo, pero es solo el comienzo.

El impuesto de timbre se aplica al 0.5 % del valor registrado, pero solo se aplica si se cumplen las condiciones específicas del impuesto sobre sociedades. La mayoría de las ventas de viviendas están exentas del impuesto sobre sociedades si el vendedor ha sido propietario y ha ocupado la propiedad durante más de cinco años. 

“Muchos compradores no se dan cuenta de que las comisiones pueden acumularse rápidamente”, dice Carl. “Quizás piensen que solo pagan el 2%, pero dependiendo de las circunstancias, podrían llegar a cerca del 6% en impuestos y comisiones totales”.

Si planea alquilar su propiedad tailandesa, también deberá comprender el impuesto sobre la renta de la propiedad. Los ingresos por alquiler se gravan de forma progresiva según sus ingresos anuales totales. Se permiten deducciones por gastos como mantenimiento y reparaciones, pero debe llevar un registro detallado.

Tailandia también implementó un impuesto sobre terrenos y construcciones en 2020, que sustituyó las antiguas estructuras impositivas sobre la propiedad. Este impuesto anual se aplica a la mayoría de los propietarios, incluidos los extranjeros, con tasas que varían según el uso de la propiedad. Las propiedades residenciales están gravadas con tasas más bajas que las propiedades comerciales.

“Veo que muchos expatriados no cumplen ni presupuestan sus obligaciones fiscales”, señala Carl. “Se centran en los costes de compra, pero olvidan que ser propietario de una propiedad en Tailandia también conlleva obligaciones fiscales anuales”.

Las estructuras jurídicas y las normas de propiedad que los extranjeros suelen malinterpretar

Tailandia tiene reglas estrictas sobre propiedad extranjera y no entenderlas puede resultar en la pérdida total de su inversión.

Los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en Tailandia. Sin embargo, pueden ser propietarios de los edificios en dichos terrenos o adquirir condominios bajo ciertas condiciones. La opción más sencilla para los compradores extranjeros es adquirir un condominio en un edificio donde los extranjeros posean menos del 49% del total de unidades. Esto se conoce como cuota de propiedad absoluta para extranjeros.

“Una vez que un edificio alcanza el límite del 49% de propiedad extranjera, no se pueden vender más unidades a extranjeros en régimen de propiedad absoluta”, explica Carl. “Algunos promotores intentan eludir esta norma, pero si no se hace legalmente, la propiedad no está garantizada”.

Para quienes estén interesados ​​en casas o terrenos, el arrendamiento es la opción legal más común. En Tailandia, los arrendamientos pueden tener una duración de hasta 30 años y pueden renovarse, aunque no están garantizados. Es común que los expatriados no se den cuenta de que el arrendamiento es fundamentalmente diferente a la propiedad. No se es propietario de la propiedad, sino que se alquila a largo plazo.

Otra opción es el usufructo registrado, que otorga a un extranjero el derecho legal de usar el terreno y cualquier edificación que se encuentre en él por hasta 30 años, o de por vida. El alcance y la duración de los derechos de usufructo dependen de cómo se registre y estructure el contrato. Esta opción puede ser más segura que el arrendamiento en algunos casos, pero aun así no otorga la propiedad.

“Muchos compradores se precipitan en transacciones inmobiliarias sin comprender completamente lo que realmente están adquiriendo”, dice Carl. “Ya sea propiedad absoluta, arrendamiento o usufructo, es necesario saber exactamente cuáles son sus derechos legales y qué sucede si la estructura no está correctamente configurada”.

Crédito

Acerca de Expat Tax Thailand

Impuestos para expatriados en Tailandia Es un servicio de asesoría y presentación de impuestos diseñado específicamente para expatriados residentes en Tailandia. Ofrece una guía clara sobre las obligaciones fiscales tailandesas y la planificación sucesoria. Ayudan a los clientes a comprender, cumplir y optimizar su situación fiscal, desde casos sencillos hasta complejos, a través de una plataforma en línea segura. Sus servicios incluyen presentaciones de impuestos esenciales, asistidas y expertas, además de planificación fiscal estratégica, planificación patrimonial y cumplimiento normativo en materia de criptomonedas. Garantizan un apoyo personalizado, receptivo y en inglés, con contadores tailandeses certificados especializados en impuestos para expatriados.

Comparte este artículo: