Es posible que se alivien las restricciones a la inversión extranjera en el mercado inmobiliario residencial de Indonesia 

Indonesia está cerca de la cima de los países más bellos del mundo y se prevé que supere a Alemania, Japón y el Reino Unido por el tamaño de su economía, asegurando el cuarto lugar a nivel mundial a mediados de siglo.

El Producto Interno Bruto (PIB) está creciendo a un ritmo impresionante de más del 5% anual, muy por encima del promedio mundial. La prohibición de exportar mineral de níquel, introducida hace tres años, parece haber sido un éxito, atrayendo importantes inversiones extranjeras al país y convirtiendo a Indonesia en un centro industrial mundial de fabricación de baterías. El número de habitantes de las ciudades también está creciendo a un ritmo impresionante, impulsado por las altas tasas de fertilidad y la urbanización en curso.

El Banco Mundial estima que se formarán 780,000 nuevos hogares por año hasta 2045, lo que impulsará una sólida demanda de vivienda a largo plazo.

A primera vista, entonces, el mercado inmobiliario de Indonesia es un lugar ideal para invertir.

Según Numbeo, una base de datos sobre el costo de vida, los precios de las propiedades residenciales son significativamente más bajos que en otras naciones con ingresos comparables.

Dice que el precio medio de un metro cuadrado de propiedad residencial en el centro de una ciudad de Indonesia está justo por encima de los 1,600 dólares, significativamente menos que en Vietnam o Filipinas, donde llega a los 2,800 y 2,500 dólares respectivamente.

La demanda se ve impulsada aún más por el aumento de los ingresos y por el traslado de familias de casas deficientes a mejores lugares recién construidos, mientras que el lado de la oferta parece estar alcanzando el techo de su capacidad, ya que la mayoría de los principales promotores y constructores del país están sobreapalancados con vencimientos inminentes y espacio limitado. crecer.

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En definitiva, la subida de los precios parece muy atractiva.

Sin embargo, los precios siguen siendo relativamente bajos por una buena razón.

Dado que sólo una de cada cinco familias indonesias puede permitirse comprar una casa en un mercado comercial abierto y más del 2% de la población (alrededor de 6 millones) se encuentra efectivamente sin hogar, la principal prioridad del gobierno indonesio ha sido durante mucho tiempo proteger el mercado de los ricos. extranjeros que harían subir los precios de la vivienda, especialmente en lugares como Yakarta o Bali.

Hasta 2015, a ningún ciudadano extranjero se le permitía efectivamente poseer propiedades residenciales en Indonesia; Todas las compras se realizaron a través de nominados locales.

Las leyes nacionales todavía prohíben efectivamente a los extranjeros tener plena propiedad "plena" de la propiedad, limitando sus derechos a un arrendamiento de un máximo de 80 a 100 años sin acceso a financiación hipotecaria. El gobierno también fijó un precio mínimo de propiedad que un inversor extranjero podría comprar, que oscila entre unos 65,000 dólares por un piso en lugares como el norte de Sumatra y 325,000 dólares por una casa en Yakarta, Bali o partes de Java.

Es un segmento de lujo para los estándares indonesios; Todo lo más barato queda para los locales.

Si bien las restricciones aparentemente han logrado mantener los precios inmobiliarios asequibles para los indonesios, junto con una burocracia masiva y objetivos de desarrollo de infraestructura sobrecargados, han limitado la rentabilidad del sector de la construcción.

Las empresas que luchan contra el aumento de la deuda no han podido generar suficientes flujos de efectivo libres, lo que ha hecho sonar alarmas no muy diferentes a las de China.

Esto, entre otras consideraciones, impulsó un movimiento histórico hacia la liberalización de la propiedad extranjera.

En 2021, Indonesia eliminó el requisito de que un comprador extranjero tuviera un permiso de residencia a largo plazo antes de proceder a un acuerdo e introdujo algunos cambios adicionales en las leyes de propiedad que benefician a los inversores extranjeros.

Sin embargo, hasta ahora la reforma apenas ha dado lugar a la esperanza de un gran avance.

Se estima que hasta ahora sólo unos 200 propietarios extranjeros han comprado propiedades residenciales en Indonesia directamente, sin un nominado, en los últimos años, y sólo unos 40 de ellos en 2023.

Los expertos culpan a los retrasos en la implementación: se informa que las autoridades locales todavía exigen identificaciones de residentes y mantienen el proceso de registro de propiedad largo y complicado.

Pero se espera que todo esto cambie pronto.

Como el sector de la construcción representa alrededor del 20% del crecimiento del PIB, mejorando la demanda interna de todo, desde metales, energía y hormigón hasta servicios, Indonesia no tiene otra opción que abrir aún más su mercado inmobiliario a los inversores extranjeros, al menos en el sector premium. segmento.

Algunos especulan que eventualmente el gobierno también permitirá la propiedad absoluta para los extranjeros, al menos dentro de territorios limitados, al estilo de zonas francas, y agilizará el proceso de registro.

El gobierno también está tratando de atraer inmigrantes adinerados.

Recientemente lanzó un programa de visas de "segundo hogar" que otorga un permiso para permanecer en el país por hasta 10 años a aquellos con ingresos estables y más de 130,000 dólares en ahorros, una "visa dorada" para millonarios, y está investigando iniciar una visa de 'nómada digital' dirigida a jóvenes profesionales que trabajan de forma remota.

Pero incluso el actual régimen de arrendamiento limitado parece atractivo.

Según  Housearch.com, una plataforma líder en búsqueda de propiedades, el rendimiento promedio del alquiler en algunas áreas "calientes" alcanza hasta el 15%.

Significa que un período de recuperación de menos de 8 años, e incluso con un modesto aumento del precio durante el plazo del arrendamiento, garantizaría un retorno de la inversión decente de dos dígitos.

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