¿'Seguras como las casas'? #Brexit se cierne sobre el mercado inmobiliario del Reino Unido

Los inversores se están deshaciendo de las propiedades inmobiliarias británicas a medida que la incertidumbre del Brexit, el aumento de las tasas de interés y la inflación erosionan los precios de la vivienda y de las oficinas en un mercado que se precipita hacia una salida potencialmente complicada de la Unión Europea. (aqui) Helen reid.

Las acciones de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en corto están ganando popularidad, ya que el gobierno publica planes para hacer frente a cualquier interrupción si Gran Bretaña y la UE no pueden ponerse de acuerdo sobre los términos de su salida.

La lista de las 50 acciones más cortas del Reino Unido está salpicada de nombres inmobiliarios. Van desde REITs Intu (INTUP.L) y NewRiver (NRRT.L) a los constructores de viviendas Crest Nicholson (CRST.L) y McCarthy & Stone (MCS.L) al corto número uno, Travis Perkins (TPK.L), que vende materiales de construcción, muestran los datos de Markit.

Los datos de interés a corto plazo de FIS Astec Analytics muestran que los REIT que se concentran en el espacio residencial y de oficinas tienen una mayor actividad y costos de préstamo de acciones, una medida de la demanda de tomar prestadas las acciones para venderlas en corto.

El corto - neto de los costos por préstamos - habría sido lucrativo. Los REIT británicos han tenido un rendimiento inferior a sus homólogos europeos en más de un 20 por ciento desde el referéndum.

(Gráfico: acciones REIT del Reino Unido frente a Europa 23 de agosto - https://reut.rs/2OZft17)

El sector inmobiliario de oficinas también está bajo presión por el Brexit. Las oficinas de Londres exigen ahora una prima considerable sobre las de Dublín, París, Frankfurt o Ámsterdam, pero una caída en la relevancia de Londres como centro financiero está afectando su valoración de mercado.

Varios bancos ya están trasladando parte de sus operaciones de Londres a ciudades como Dublín, Frankfurt, París y Ámsterdam después del Brexit.

"La gente está pensando claramente que con el Brexit habrá algún movimiento hacia Dublín y, por lo tanto, ¿por qué Londres debería tener una prima de alrededor del 50 por ciento por pie cuadrado", dijo Henry Dixon, administrador de cartera del fondo de activos infravalorados en Man GLG.

Un menor número de ciudadanos de la UE que trabajen en el país también reducirá la demanda de espacios residenciales y de oficinas.

El segundo trimestre vio la mayor caída en los ciudadanos de la UE que trabajan en Gran Bretaña desde que comenzaron los registros. La migración neta de la UE a Gran Bretaña ha caído a su nivel más bajo desde 2012.

Los precios de mercado ya han tenido en cuenta, hasta cierto punto, estas presiones.

"Si las oficinas de Londres se valoran en 1500 libras por pie cuadrado, pero [los REIT se cotizan] con un descuento del 30% del valor liquidativo", dijo Dixon. "En muchos sentidos, el mercado parece estar valorando Londres como algo similar a Dublín".

(Gráfico: Valor de precio en libros de los REIT del Reino Unido - https://tmsnrt.rs/2OZg7f3)

Los precios de la vivienda también han estado sintiendo la tensión. Aumentaron un 3.0% anual en todo el Reino Unido en comparación con el 3.5% de mayo, el aumento más débil desde agosto de 2013, mostraron las cifras de ONS.

"Existe la opinión generalizada de que hay seguridad en estas cosas debido al viejo adagio de 'invertir en ladrillos y cemento', pero no podemos estar más en desacuerdo con eso en este momento", dijo James Dowey, director de inversiones y economista jefe de Gestión de inversiones de Neptune.

“La economía nacional ha apoyado enormemente el mercado de la vivienda del Reino Unido durante muchos años, pero en los últimos dos años se ha vuelto de repente bastante hostil”, dijo.

Londres, donde los precios subieron después de la crisis por las entradas de capital mundial y la demanda de activos seguros, ha experimentado la mayor caída en los precios de la vivienda. Cayeron un 0.7%, la mayor caída desde septiembre de 2009, durante la crisis financiera mundial.

El descuento promedio frente al precio original se está ampliando, las propiedades están tardando más en venderse y la oferta de propiedades "en venta" está aumentando, encontraron los analistas de UBS.

Propiedades Intu PLC157.25

INTUP.LLa Bolsa de Londres

-2.70(-1.69%)

• INTUP.L
• NRRT.L
• CRST.L
• MCS.L
• TPK.L

Alrededor del 46% de las 68,000 viviendas parcialmente construidas de Londres aún tienen que encontrar un comprador, la mayoría, según la firma de investigación de mercado inmobiliario Molior London.

Hasta cierto punto, la recesión se produjo incluso antes de la votación del Brexit, pero la incertidumbre la ha acelerado.

“Hemos sido negativos con respecto al residencial de Londres durante ocho años”, dijo Rogier Quirijns, administrador de cartera y jefe de investigación europea de Cohen & Steers, el mayor inversor de REIT a nivel mundial.

El mercado de la vivienda de Londres ha pasado el pico de su ciclo, mientras que el mercado inmobiliario en las ciudades europeas todavía ofrece alrededor de tres años de crecimiento, argumentó. Quirijns invierte en inmuebles residenciales en Berlín, así como en Madrid y París.

El aumento de la inflación, en parte una consecuencia de la devaluación de la libra después del referéndum, está ejerciendo más presión sobre los bienes raíces del Reino Unido.

Los precios de la vivienda en el mercado residencial de primer nivel de Londres han bajado un 20% desde el pico en 2014, estimó Dixon de Man Group. Si bien la mayor parte de eso ha sido en términos nominales, el resto ocurrirá en términos reales, ya que la inflación erosiona el valor real de las viviendas, dijo.

Las subidas de tipos del Banco de Inglaterra, las primeras desde la crisis, también están agregando presión a los compradores, y las hipotecas son cada vez más caras de pagar.

(Gráfico: los precios de alquiler de Londres caen - https://reut.rs/2OZfClb)

Algunos inversores ven el potencial de un gran valor en el sector inmobiliario.

“Si las cosas se ponen realmente mal, si los alquileres bajan, podría invertir. Si la sangre fluye por las calles, entonces podría volver a entrar ”, dijo Quirijns de Cohen & Steers.

Dixon, de Man Group, también dijo que para los REIT, como para todas las acciones que observa, los administradores de cartera tienen una idea clara de un precio al que las acciones se vuelven "demasiado baratas para ignorarlas".

El hecho de que las acciones estén ampliamente acortadas sienta las bases para un repunte potencialmente fuerte si mejora la confianza, ya que los vendedores en corto deshacen rápidamente sus posiciones.

Pero mientras tanto, los inversores solo pueden esperar y esperar una mayor claridad a medida que se acerca la salida formal.

"Tendríamos que ver un buen trato, un Brexit suave o relativamente sin interrupciones, y luego querríamos ver algo de recuperación en la economía [antes de invertir]", dijo Dowey de Neptune.

El catalizador de una recuperación podría llegar ya en octubre, cuando Gran Bretaña y la UE podrían llegar a un acuerdo de salida.

Pero los diplomáticos en Bruselas dijeron el martes que esperan que los líderes tengan que celebrar una cumbre de emergencia en noviembre, habiendo incumplido la fecha límite informal de octubre.

"Personalmente siento que se reducirá a la undécima hora", dijo Dowey.

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